פסק-דין בתיק ת"א 1927-99

א.         רקע עובדתי

1.         זהו השלב השני בתביעה כספית שהגישו התובעים כנגד הנתבע, עורך דין אשר ייצג אותם בעניינים הקשורים למקרקעין שבבעלותם. טענת התובעים היתה כי הנתבע התמהמה  בהגשת תביעה בשמם לקבלת פיצוי בגין שינוי ייעוד המקרקעין לפי תכנית תממ/3 אשר אושרה ביום 31.3.82 (להלן: " התכנית הפוגעת"), וכתוצאה מכך תביעתם התיישנה ונמנעה מהם האפשרות לזכות בפיצויי פגיעה.

2.         בפסק הדין החלקי נקבע כי הנתבע התרשל כאשר לא דאג להגיש את התביעה בזמן. עוד נקבע כי רשלנותו:

"... גרמה לתובעים לאבד את הסיכוי לקבל פיצויים בגין התכנית הפוגעת. הנתבע איננו יכול להתחמק כיום מתוצאות רשלנותו, בטענה שגם אם היה מגיש את התביעות בזמן - הן היו נדחות לגופו של ענין. לא זה מה שאמר לתובעים בעת שנועצו בו בעניין הגשת התביעות, ולא זה מה שהיה קורה, כפי הנראה, לאור הלכת אלישר. מכל מקום, הרשלנות של הנתבע מתייחסת רק לאי-הגשת התביעה במועד, ולנזק הנובע מאובדן הסיכוי לזכות בפיצויי פגיעה...

...

מכל מקום, בהתאם להסכמה אליה הגיעו הצדדים בתיק זה ימונה בשלב השני הנוגע לנזק שמאי מטעם בית המשפט, אשר ישמע את טענות הצדדים ויקבע מהו שיעור ירידת ערך המקרקעין של התובעים כתוצאה מן התוכנית הפוגעת, אם בכלל, ומהו סכום הפיצוי שהיו התובעים זכאים לדרוש לו הוגשה תביעתם במועד לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, תוך התחשבות בטענה כי הפגיעה הנובעת מן התוכנית לא היתה ממשית ולא הצדיקה פיצוי...".

3.         בעקבות פסק הדין החלקי, ולאחר שהצדדים לא הצליחו להגיע להסכמה בדבר זהות השמאי אשר ימונה מטעם בית המשפט על מנת לקבוע מהו שיעור ירידת ערך המקרקעין של התובעים, מיניתי ביום 12.4.10 את שמאי המקרקעין זהר עירון למטרה זו (להלן: " השמאי"). השמאי ערך מספר סיורים במתחם בו מצויות חלקות התובעים, ואף קיבל מן הצדדים מסמכים שונים הנוגעים לעניין. בחוות דעתו, מיום 15.6.10, מצא השמאי כי ב-5 מבין 7 החלקות נשוא תביעה זו היתה ירידת ערך בעקבות התכנית הפוגעת, אשר שינתה את ייעודן של 5 החלקות מ"אזור נופש וחלוקה חדשה" ל"גן לאומי מוצע". השמאי העריך את ירידת הערך הכוללת של חמש החלקות בסך של 17,520 דולר, נכון למועד אישור התכנית הפוגעת - 31.3.82 (להלן: " המועד הקובע"). השמאי קבע כי בשתיים מן החלקות, אשר ייעודן שונה מ"אזור חקלאי מיוחד וחלוקה חדשה" ל"קרקע חקלאית" לא נגרמה כלל ירידת ערך.

4.         לאחר שהגיש את חוות דעתו השיב השמאי, בשתי הזדמנויות שונות, לשאלות הבהרה מטעם הנתבע, ותשובותיו הוגשו לבית המשפט. הנתבע ביקש לחקור את המומחה, ולכן נקבעה ישיבת הוכחות ליום 9.10.11. לקראת הדיון הגיש הנתבע תצהיר מטעמו, בצירוף מסמך אשר כונה על ידו "טיעון משפטי", ובהם תקף את חוות דעתו של השמאי. ביום הדיון התייצבו הצדדים, אך התברר כי איש מהם לא טרח לזמן את המומחה במועד שיאפשר לו להתכונן לקראת עדותו. לפיכך, ונוכח התמשכות ההליכים בתיק, קבעתי כי אין מקום לקבוע מועד נוסף להוכחות, וכי הדיון בתיק יסתיים ללא חקירת המומחה. לאחר שב"כ התובעים הודיע כי אין בכוונתו לחקור את הנתבע על תצהירו, שכן כולו עניינים משפטיים, ולאחר שהבהרתי לנתבע כי הוא לא היה רשאי להגיש את המסמך שכותרתו "טיעון משפטי", הוריתי לצדדים לסכם את טענותיהם בעל פה על אתר.

ב.         תמצית טענות הצדדים

5.         בסיכומיו סמך ב"כ התובעים ידיו על חוות דעתו של המומחה (ואף אמר כי לא ביקש לחקור אותו על חוות דעתו), אף שלטענתו המומחה קבע סכומים נמוכים יחסית בגין ירידת ערך המקרקעין. התובעים טענו כי את הסכום שקבע המומחה יש לשערך למן המועד הקובע, קרי: פרסום התוכנית הפוגעת ביום 31.3.82, בתוספת ריבית מאותו מועד. לאחר ששמע את דברי הסיכום של הנתבע, הוסיף ב"כ התובעים וטען כי לו הוגשה התביעה בזמן, המדינה היתה מגיעה עם התובעים לפשרה, לפיה התובעים יקבלו פיצוי בגובה של 6.5 דולר למ"ר, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מן המועד הקובע. טענה זו מבוססת על תוצאותיו של מקרה דומה, בו נפסקו לבעלי הקרקע במתחם בו מצויות גם חלקות התובעים פיצויים לפי 6.5 דולר למ"ר (פס"ד אלישר - ראה סעיף 9 לפסק הדין החלקי). עוד טען ב"כ התובעים כי הנתבע המליץ בזמנו לתובעים להגיש תביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, והוא מושתק מלטעון כיום כי לתובעים לא נגרמה פגיעה המצדיקה פיצוי.

6.         הנתבע (שהוא עו"ד) תקף בסיכומיו את חוות דעתו של המומחה מכל כיוון אפשרי, תוך שהוא מעלה טענות רבות שהם עניין שבמומחיות. הוא טען כי השמאי כלל לא בדק האם השינוי התכנוני אכן גרם לפגיעה בפועל באפשרויות השימוש בקרקע. לדבריו, המציא לשמאי מסמכים המלמדים כי גם לאחר כניסתה לתוקף של התכנית הפוגעת, קיימות אפשרויות בניה במישור הפרטי בחלקות התובעים. השמאי התעלם גם מנתונים לפיהם מקרקעין סמוכים נמכרו במחירים גבוהים יותר דווקא לאחר כניסתה לתוקף של התכנית הפוגעת. השמאי גם טעה כאשר קבע כי יש להתייחס אל מקרקעין שייעודם "גן לאומי" כאל קרקע ציבורית, ששווייה עשרה אחוזים משווי קרקע לבנייה. גם בקרקע המיועדת ל"גן לאומי" ניתן להקים שטחי מסחר, בתי קפה, כפר נופש ועוד.

עוד טען הנתבע כי השמאי עשה שימוש, לצורך שומת שווי הקרקע, בשיטת החילוץ ולא בשיטה ההשוואתית. השיטה ההשוואתית, בה נקבע ערך הקרקע לאור נתונים על עסקאות אמיתיות בקרקעות דומות, תוך נטרול גורמים ספקולטיביים, היא השיטה המקובלת. שיטת החילוץ, לעומת זאת, מערבת אלמנטים ספקולטיביים רבים כגון עלויות הפיתוח הצפויות, הזמן שייקח עד לאישורה של תוכנית איחוד וחלוקה לגבי הקרקע ועוד.

הנתבע הוסיף וטען כי השמאי טעה כאשר העריך את שווי המקרקעין עובר לתכנית הפוגעת כאילו היו בייעוד למגורים, אף שלמעשה הם היו מיועדים לנופש ומרגוע, ויש הבדל גדול בין הדברים. השמאי התעלם מכך ששתיים מן החלקות נמצאות בשטח שנתפס על ידי תע"ש, כמו גם מתכנית החופים, המשפיעה על גודל המגרשים שהיו נותרים בידי התובעים לאחר ההפקעה. כמו כן, השמאי התעלם מכך שעל כל הקרקע יצאה הכרזה של קרקע חקלאית עוד בשנת 1971. השמאי לא הראה כי עובר לתכנית הפוגעת היה סיכוי סביר לתכנון עתידי של המקרקעין, והתעלם מן העובדה שעוד לפני שהתכנית הפוגעת נכנסה לתוקף, המגמה התכנונית היתה להקים במקום גן לאומי או איזור ציבורי אחר.

לבסוף, טען הנתבע כי במסגרת תביעה לפי סעיף 197 יש לבחון את סבירות הפגיעה. הנתבע מדגיש כי במועד הקובע טרם נכנס לתוקפו חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, ומתחם הסבירות שנקבע בפסיקה היה רחב באופן יחסי. מפסקי הדין ניתן ללמוד שרק פגיעה העולה על 20% משווי החלקה נחשבת כבלתי סבירה, בעוד שפגיעה קטנה מכך הינה בגדר הסביר. במקרה דנן, נוכח חישוביו של השמאי, חלק מן החלקות נפגעו בשיעור קטן מ-20%, ולכן לא היה נפסק לבעליהם כל פיצוי.

ג.           דיון והכרעה

7.         הצדדים הסכימו, ביום 9.10.05, כי השמאי שימונה מטעם בית המשפט, יקבע את הפיצוי המגיע לתובעים, לאחר שישמע את טענות הצדדים בעניין, לרבות הטענה כי הפגיעה לא היתה ממשית ולכן התובעים לא היו זכאים לפיצוי לפי הוראות חוק התכנון והבניה. בפועל, השמאי העריך את הפגיעה בשווי המקרקעין, מבלי לבחון את השאלה הנוספת, האם מדובר בפגיעה המזכה בפיצוי. אך מדובר בשאלה משפטית, וההלכה היא כי הכרעה בשאלות משפטיות מסורה לעולם לבית המשפט, ולא למומחה (ע"א 8797/99 אנדרמן נ' ועדת הערר המחוזית חיפה, פ"ד נו(2) 466, בעמ' 474-475). שאלה זו תיבחן על כן על ידי, לאור הפסיקה בנושא.

אומר מייד, לא מצאתי מקום לסטות מחוות דעתו של השמאי המוסכם בנוגע לאומדן ירידת ערך המקרקעין. השמאי הגיע למסקנות שבחוות דעתו לאחר ששמע את כל טענות הצדדים, וערך סקירה מקיפה של המצב העובדתי והתכנוני החל על הקרקע. מעיון בחוות הדעת עולה כי השמאי לקח בחשבון, לצורך עריכת חוות דעתו, מכלול של שיקולים, שכולם רלוונטיים לקביעתו בדבר שווי הקרקע.

8.         בע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' רבי (לא פורסם - 23.4.90) נפסק לגבי מומחה בית המשפט, שמונה בהסכמת הצדדים, כדלקמן: